Artikel 29bis - Pacte logement 2.0

Nein, Grundstücke, die auch nach dem 18. Februar 2022 von einer Aufhebung der Zone d’aménagement différé profitieren, fallen nicht unter die Bestimmung des Artikel 29bis (2), Absatz 3.

Dies hängt von der Anzahl der Wohnungen ab, die tatsächlich im Teilbebauungsplan ("PAP") zugelassen sind, der seinerseits unter Beachtung des Artikel 29bis ausgearbeitet werden muss. Dabei ist wie folgt vorzugehen:

Erster Schritt :

Zunächst wird das Baupotenzial unter Berücksichtigung der Steigerung der Flächen und der Anzahl an Wohnungen auf der Grundlage der nach Artikel 29bis vorgesehenen Gegenleistung, in diesem Fall 10%, bestimmt. In Extremfällen kann es jedoch vorkommen, dass zur Gewährleistung einer harmonischen Integration des Projekts in die bestehende Bausubstanz die Ausschöpfung des gesamten so ermittelten Baupotenzials nicht gangbar ist.

Zweiter Schritt :

Anschließend wird auf der Grundlage dieses bebaubaren Potenzials ein städtebauliches Projekt entwickelt, das diese theoretischen Höchstwerte nicht überschreitet und die Bodennutzungsart des PAG sowie die Quoten in Bezug auf die Mischung der städtischen Funktionen und der Wohntypologien (Einfamilienhaus/Mehrfamilienhaus) respektiert. Es wird empfohlen, die Quoten für die Mischung der Wohntypologien auch auf bezahlbaren Wohnraum anzuwenden.

Dritter Schritt :

Schließlich werden die Wohneinheiten sowie die SCB, die möglicherweise nicht das oben genannte Baupotenzial erreichen, auf die einzelnen Lose verteilt. (Siehe Anhang  I – Zusammenfassende Tabelle – Version Februar 2022).

Vierter Schritt :

Die für erschwinglichen Wohnraum bestimmte bebaute Bruttogeschossfläche ("SCB-Logabo") wird anhand der Anzahl an Wohnungen und der maximalen SCB für Wohnraum berechnet, wie sie tatsächlich auf Ebene des PAP zurückbehalten wurden, und nicht anhand des maximalen Baupotenzials.

In unserem Fall könnte man also auf die maximal zulässige Anzahl von 26 Wohneinheiten verzichten und einen PAP vorlegen, der nur 25 Wohneinheiten vorsieht.

Folglich wäre ein Anteil von 10 % der Wohnraum zu widmendem SCB für erschwinglichen Wohnraum zu reservieren. Die Konformität mit Artikel 29bis wird also anhand der Besonderheiten, die jedes PAP-Dossier aufweist, bestimmt. Beträgt die maximal zulässige Anzahl an Wohneinheiten auf PAP-Ebene hingegen nur 26 Einheiten, ist ein Anteil von 15% der für Wohnungsbau zu widmendem SCB für die Schaffung von erschwinglichem Wohnraum zu reservieren.

Achtung: Bei einer späteren Änderung des PAP ist Artikel 29bis immer noch anwendbar. Eine Steigerung der Anzahl an Wohnungen kann einen anderen Anteil (z.B. 15% statt der ursprünglich vorgesehenen 10%) der für erschwinglichen Wohnraum zu reservierenden Fläche zur Folge haben.

Falls sich ein so geänderter PAP bereits in der Ausführungsphase befindet, könnte eine solche Änderung des PAP jedoch seine Umsetzung in Bezug auf die Einhaltung dieser neuen Bestimmungen bei der Erteilung der entsprechenden Baugenehmigungen erschweren.

Nein, die Gemeinden können die Initiatoren von Teilbebauungsplänen ("PAP") nicht dazu verpflichten, mehr als den in Artikel 29bis vorgesehenen Mindestprozentsatz der SCB für erschwinglichen Wohnraum bereitzustellen. Dennoch steht es den Initiatoren von PAPs frei, diesen Mindestanteil bei der Erstellung des PAP zu überschreiten.

Zunächst ist daran zu erinnern, dass, wenn der PAP Grundstücke abdeckt, die durch eine Abänderung des allgemeinen Bebauungsplans von einer anderen Zone als einer Wohn- oder Mischzone in eine Wohn- oder Mischzone eingestuft wurden, der Anteil der bebauten Bruttogeschossfläche dieser Grundstücke, der für die Schaffung von erschwinglichem Wohnraum reserviert werden muss, auf 20%, 15% bzw. 10% erhöht wird.

Diese Bestimmung bezieht sich ausschließlich auf Abänderungen des PAG, die die Einstufung der Grundfläche betreffen, die sich auf die Einstufung in eine Wohn- oder Mischzone beziehen (z.B. Änderung der Zone ECO in HAB-1), deren Annahmeverfahren (erste Abstimmung des Gemeinderats) nach dem 18. Februar 2022 eingeleitet wurde.

Gemäß Artikel 29bis muss die Gemeinde die Abtretung der für erschwinglichen Wohnraum reservierten Grundstücke oder gegebenenfalls der erschwinglichen Wohnungen mit ihrem entsprechenden Anteil an Grundstücke spätestens bei der Ausarbeitung der Vereinbarungen über die besagte Abtretung akzeptieren oder ablehnen.

Es ist sicherlich sehr angebracht, diese Frage an die kommunalen Behörden (als mögliche zukünftige Abtretungsempfänger) zu richten, vorzugsweise im Vorfeld, ansonsten in einer frühen Phase der Ausarbeitung des städtebaulichen Konzepts des oder der betreffenden PAP.

Grundsätzlich muss diese Aufteilung in enger Abstimmung mit dem künftigen Abtretungsempfänger erfolgen, dies vorzugsweise in einer frühen Phase der Ausarbeitung des städtebaulichen Konzepts, das sich auf den künftigen PAP bezieht.

Was speziell die Bautypologien der erschwinglichen Wohnungen und ihre Konfigurationen betrifft, so gelten die Bestimmungen des spezifischen Lastenhefts, das vom Ministerium für Wohnungsbau und Raumentwicklungausgearbeitet wurde:

https://logement.public.lu/fr/professionnels/aides-etatiques/demande-aides-a-la-pierre.html

Das Lastenheft wird insbesondere darauf achten, dass die künftigen Wohnungen, die im Rahmen des betreffenden PAP ausgearbeitet werden, eine Wohnfläche aufweisen, die es ihnen ermöglicht, für die verschiedenen vom Ministerium für Wohnungsbau und Raumentwicklung angebotenen Hilfen in Frage zu kommen. Dasselbe gilt für die Art der Wohnung und die Anordnung der Innenräume.

Es bleibt zu erwähnen, dass sowohl die Aufteilung der für erschwingliche Wohnungen vorgesehenen Flächen als auch die Festlegung der dafür vorgesehenen Wohnungstypologien mit allen betroffenen Akteuren von Beginn der städtebaulichen Konzeption des Projekts an besprochen werden müssen, dies besonders bei der Unterredung mit der Konzertierungsplattform der Cellule d‘évaluation.

In Bezug auf die Kontrolle der Einhaltung der Vorschriften für bezahlbaren Wohnraum und die entsprechenden Grundstücke (Art.29bis ACDU-Gesetz):

Eine solche Kontrolle kann von allen erforderlichen Experten durchgeführt werden, insbesondere von Städteplanern (die auf der entsprechenden Liste beim OAI eingetragen sind), mit Hilfe der Excel-Tabelle Annexe I - Tableau récapitulatif – (dernière version) oder durch eine Terminvereinbarung bei der Konzertierungsplattform, die die Aufgabe hat, den Gemeinden zusammen mit den Projektinitiatoren zu ermöglichen, sich im Vorfeld der Ausarbeitung eines PAP beraten zu lassen, dies bevor das Projekt offiziell dem in Artikel 30 des geänderten Gesetzes vom 19. Juli 2004 über die kommunale Raumordnung und Stadtentwicklung vorgesehenen Annahmeverfahren unterzogen wird.

Die Kontrolle der im Lastenheft enthaltenen Bestimmungen wird beim Ministerium für Wohnungsbau und Raumentwicklung durchgeführt.

https://logement.public.lu/fr/professionnels/aides-etatiques/demande-aides-a-la-pierre.html

In den PAP wird für jedes Los oder jede Parzelle die Anzahl der erschwinglichen Wohnungen sowie die Bruttogeschossfläche festgelegt, die für erschwingliche Wohnungen reserviert werden soll. Lose oder Parzellen mit erheblichen Einschränkungen bei der Ausführung, die unverhältnismäßig hohe Kosten für die Schaffung von erschwinglichem Wohnraum verursachen könnten, sind nicht Gegenstand einer solchen Reservierung.

Es ist angebracht, die ganz oder teilweise für erschwinglichen Wohnraum reservierten Lose in enger Absprache mit der Gemeinde, dem privaten Bauträger sowie dem öffentlichen Bauträger, der die Verwaltung der erschwinglichen Wohnungen übernehmen wird, festzulegen.

Lose und Parzellen, die für erschwingliche Wohnungen reserviert sind, beherbergen nicht notwendigerweise nur erschwingliche Wohnungen. In diesem Fall müssen die betreffenden erschwinglichen Wohnungen mit ihrem entsprechenden Anteil an den Grundstücken abgetreten werden und eine ausschließliche Abtretung dieser Grundstücke ist nicht möglich.

Alle Koeffizienten, die sich auf den Bodennutzungsgrad beziehen (DL, CUS, COS, CSS), so wie sie im PAG festgelegt sind, werden um 10% gesteigert. Die sich daraus ergebende maximale Anzahl an Wohnungen muss jedoch immer nach unten abgerundet werden.

Als Beispiel: Für ein Projekt, das eine Fläche von einem Hektar umfasst und über eine DL von 24 verfügt, erlaubt der PAG die Schaffung von 24 Wohneinheiten (ohne Anwendung des Artikel 29bis), d.h. 26,4 Einheiten unter Berücksichtigung der Bestimmungen des oben genannten Artikels. Im Rahmen der Ausarbeitung des Teilbebauungsplans ("PAP") können somit maximal 26 Wohneinheiten vorgesehen werden. 

Tatsächlich wird als Gegenleistung für die vorgenannte Grundstücksabtretung der Grad der ausschließlich für Wohnzwecke bestimmten Bruttogeschossfläche, so wie er im allgemeinen Bebauungsplan ("PAG") festgelegt ist, um 10% erhöht, dies unabhängig vom Prozentsatz der für erschwinglichen Wohnraum zu reservierenden SCB (10%-15%, gegebenenfalls 20% oder auch 30% [falls sektorieller Wohnraumbeschaffungsplan (PSL)]).

Sie wird aufgrund von zwei Faktoren reduziert:

• dem Anteil an Grundstücken, die sich im Besitz öffentlicher Bauträger befinden, einerseits,
• und, andererseits, unter Berücksichtigung anderer Funktionen als dem Wohnen.

Die SCB-Logabo ist aufgrund der im PAP festgelegten maximalen SCB für Wohnraum zu definieren, dies gegebenenfalls unter Berücksichtigung der Steigerung des Baupotenzials um 10%.

In einem ersten Schritt muss die Konformität des Projekts mit der Übersichtstabelle im Begründungsbericht (Rapport justificatif) überprüft werden, dies für jede Zone, für die im allgemeinen Bebauungsplan ("PAG") ein gleicher Bodennutzungsgrad festgelegt ist. Im Falle unterschiedlicher Koeffizienten für den Bodennutzungsgrad (CUS, DL, COS oder CSS) müssen also mehrere Tabellen erstellt werden.

In diesem Zusammenhang ist festzustellen, dass in diesen Tabellen auch der Anteil der für erschwinglichen Wohnraum zu reservierenden Bruttogeschossfläche ("SCB-Logabo") für jede Zone, die mittels der oben genannten Tabellen analysiert wurde, anzugeben ist.

Es ist jedoch möglich, dass in einem oder mehreren Gebieten, die von einem einzigen PAP abgedeckt sind, der in Artikel 29bis geforderte Anteil an SCB-Logabo nicht erreicht wird, was auf eine unverhältnismäßige Verteilung von erschwinglichem Wohnraum innerhalb des PAP zurückzuführen ist. Eine unverhältnismäßige Verteilung von erschwinglichem Wohnraum auf die verschiedenen Bereiche des PAG ist nicht gesetzeswidrig, solange der oben genannte Mindestanteil für den gesamten PAP eingehalten wird, dies ohne Nachteil gegenüber den Bestimmungen von Artikel 2 des oben genannten Gesetzes.

Falls die vom Ministerium für innere Angelegenheiten im XLS-Format zur Verfügung gestellte Tabelle darauf aufmerksam macht, dass für einen Teil der von einem PAP bedeckten Fläche dieser Mindestanteil nicht erreicht wird, genügt es, die Tabelle durch eine Bemerkung zu ergänzen, die Auskunft über das gesamte SCB-Logabo des PAP und den Anteil des SCB-Logabo für den gesamten PAP gibt.

Das Gesetz sieht diesbezüglich keinen genauen Rahmen vor, wodurch eine größere Flexibilität bei der Durchführung dieses Ausgleichsmechanismus gewährleistet wird.

Dennoch sollten zwei mögliche Optionen hervorgehoben werden:

1. finanzielle Gegenleistung: Diese Gegenleistung muss einvernehmlich zwischen den beiden Parteien, in diesem Fall dem öffentlichen und dem privaten Bauträger, festgelegt werden, dies im Rahmen einer Vereinbarung.
2. punktuelle Änderung des allgemeinen Bebauungsplans ("PAG"): Die Gemeinde verpflichtet sich, eine Änderung des PAG zu initiieren, um dem Bauträger mehr Baupotenzial zuzugestehen. In diesem Zusammenhang ist es sinnvoll, auch eine Vereinbarung zu treffen, die besagt, dass die Gemeinde sich verpflichtet, ein solches Verfahren zur Änderung des PAG einzuleiten, wobei diese Vereinbarung durch eine Suspensivklausel ergänzt werden sollte, die es ermöglicht, die Folgen eines möglichen Nichtabschlusses des Verfahrens zu bestimmen.

In der Tat ist die Bestimmung, die vorschreibt, dass als Gegenleistung für die vorgenannte Abtretung von Grundstücken der Bodennutzungsgrad, der ausschließlich für Wohnzwecke bestimmt ist und der durch den Teilbebauungsplan "neuer Stadtteil" ("PAP NQ"), der im allgemeinen Bebauungsplan festgelegt ist, eingehalten werden muss, um 10% erhöht wird, auch für alle PAP anwendbar, die ein solches vorrangiges Wohngebiet abdecken. Zusätzlich zu dem Satz von 10% kann für die Abtretung der für erschwinglichen Wohnraum reservierten Grundstücke eine zusätzliche Gegenleistung erbracht werden, wenn der Anteil der für erschwinglichen Wohnraum zu reservierenden Bruttogeschossfläche den ursprünglich in diesen Gebieten vorgesehenen Prozentsatz gemäß Artikel 29bis überschreitet.

In der Tat sieht Artikel 29bis eine Steigerung um 10% vor, die sich auf die Gesamtheit der Koeffizienten bezüglich des Bodennutzungsgrades bezieht. 

Ja, der betreffende PAP muss immer mit dem PAG, den er ausführt, übereinstimmen, dies auch im Falle einer Steigerung des Baupotenzials gemäß Artikel 29bis des oben genannten Gesetzes vom 19. Juli 2004.

In der Tat wird die gesamte SCB, die tatsächlich für Wohnraum reserviert ist, einschließlich der SCB für Nebengebäude, die denselben Wohnungen zugeordnet sind, bei diesen Berechnungen berücksichtigt, die sich auf die SCB beziehen, die für Wohnraum oder sogar für erschwinglichen Wohnraum vorgesehen ist.

Diese Vereinbarungen müssen abgeschlossen und gegebenenfalls vom Minister für innere Angelegenheiten genehmigt werden, bevor eine Baugenehmigung für eine oder mehrere Wohnungen (erschwinglicher Wohnraum oder "klassischer" Wohnraum) erteilt wird. Abgesehen von dieser Verpflichtung ist im Gesetz keine Frist vorgesehen.

Die Entscheidung für eine Übertragung der Grundstücke, die für erschwingliche Wohnungen reserviert sind, oder gegebenenfalls für die erschwinglichen Wohnungen mit ihrem entsprechenden Anteil an Grundstücken erfolgt gleichzeitig. In dieser Hinsicht ist es wichtig, diese Frage an die betreffende öffentliche Person zu richten, dies im Vorfeld der Ausarbeitung des städtebaulichen Konzepts, das später durch den betreffenden Teilbebauungsplan ("PAP") umgesetzt wird.

Es handelt sich um das Nettobauland, d.h. das vollständig erschlossene Grundstück, das kostenlos abgetreten werden muss. Die Wohnung als solche wird zu einem Wert übertragen, der dem Preis ihrer Schaffung entspricht.

Es ist Aufgabe des Bauherrn, in Absprache mit dem künftigen Abtretungsempfänger, den Ausstattungs- und Ausrüstungsstandard sowie die Pläne für die Schaffung der erschwinglichen Wohnungen festzulegen, sobald diese Modalitäten Bestandteil der Vereinbarungen sind.

Ebenso kann im Falle einer Übertragung von erschwinglichen Wohnungen an die Gemeinde ein Planungsbüro beauftragt werden, um insbesondere die Ausführungsarbeiten zu überwachen.

Das Gesetz regelt nicht ausdrücklich den Genauigkeitsgrad, den diese Dokumente haben müssen. Es ist natürlich sinnvoll, dass diese Dokumente einen ausreichenden Genauigkeitsgrad aufweisen, um eine Übertragung der Wohnungen in voller Kenntnis der Sachlage durch den Veräußerer und den Abtretungsempfänger zu ermöglichen. Die Erstellung von Ausführungsplänen scheint in diesem Stadium nicht erforderlich zu sein, da solche Pläne einen übermäßigen Genauigkeitsgrad aufweisen, während ein zusammenfassender Vorentwurf in diesem Stadium kaum ausreicht. Daher sollten, soweit möglich, endgültige Architekturpläne erstellt werden.

Wenn die öffentliche Hand den Bau von erschwinglichen Wohnungen durchführt, sind diese Kosten von ihr zu tragen. Wenn der Initiator des PAP NQ die erschwinglichen Wohnungen baut, muss er diese Kosten zunächst tragen. Er wird sie jedoch bei der Veräußerung der Wohnungen zurückerhalten, da der Veräußerungspreis die Entstehungspreise berücksichtigt, die natürlich auch die damit verbundenen Planungskosten beinhalten.

Auf den ersten Blick ist festzustellen, dass eine ausschließliche Abtretung der für erschwinglichen Wohnraum reservierten Grundstücke nur dann in Betracht kommt, wenn diese Grundstücke ausschließlich für solche erschwinglichen Wohnungen vorgesehen sind. Tatsächlich ist die kostenlose Abtretung von Grundstücken im Rahmen von Artikel 29bis ausgeschlossen, wenn auf diesen Grundstücken auch "normale" Wohnungen oder sogar andere Funktionen als Wohnen zulässig sind.

In Anwendung von Artikel 29bis muss der Teilbebauungsplan ("PAP") Auskunft darüber geben, auf welchen Grundstücken erschwingliche Wohnungen entstehen sollen. Somit ist es Aufgabe des reglementarischen Teils des PAP, die für erschwinglichen Wohnraum vorzusehende Bruttobebauungsfläche auf die verschiedenen Lose zu verteilen. Die Nettofläche dieser Lose ist nicht reguliert und muss nicht unbedingt dem gleichen Anteil an Bruttobebauungsfläche entsprechen, der für erschwingliche Wohnungen vorgesehen ist. Die Fläche der abzutretenden Grundstücke ergibt sich somit aus der städtebaulichen Konzeption sowie der Organisation und Größe der Lose, die bei der Erstellung des PAP zurückbehalten wurden.

Zunächst einmal muss gemäß Artikel 29bis (6), Absatz 2 der Wert der Abtretung von erschwinglichen Wohnungen den Entstehungspreis berücksichtigen. Die Planungskosten sind ein Teil davon und werden vom Abtretungsempfänger, in diesem Fall dem öffentlichen Bauträger, getragen.

Zunächst ist daran zu erinnern, dass die Abtretung der für erschwingliche Wohnungen reservierten Grundstücke ohne finanzielle Gegenleistung erfolgt. Daher berücksichtigt der Wert der Abtretung der erschwinglichen Wohnungen mit ihrer entsprechenden Grundstücksquote nur den Entstehungspreis der Wohnungen, einschließlich ihrer Planungskosten, und nicht den Wert des Grundstücks oder gar die Kosten für dessen Erschließung.

Da der Entstehungswert zwingend in einer Vereinbarung zwischen dem Veräußerer und dem Abtretungsempfänger des Grundstücks festzulegen ist, die im Vorfeld der Arbeiten zur Entstehung der Wohnungen abzuschließen ist, kann dieser Wert nur auf der Grundlage detaillierter Schätzungen der Entstehungskosten in Bezug auf das betreffende Ausführungsprojekt festgelegt werden. Aus diesem Grund hat sich der Gesetzgeber für den Begriff "berücksichtigt die Entstehungskosten" entschieden, da die tatsächlichen Entstehungskosten erst bei der endgültigen Fertigstellung der Bauarbeiten bekannt sein werden.

Bei der Schätzung der Entstehungskosten ist es jedoch wichtig, so nah wie möglich an die tatsächlichen Baukosten heranzukommen, ohne eine Gewinnmarge für den Bauträger einzubeziehen.

Im Hinblick auf die Schwankungen der Material- und Baupreise im Allgemeinen, die erheblich sein können, ist es jedoch wichtig, die Vereinbarung durch eine Klausel zu ergänzen, die eine Indexierung dieser Preise ermöglicht, um zu vermeiden, dass der Abtretungspreis nicht die tatsächlichen Entstehungskosten des privaten Bauträgers deckt.

Der Artikel 29bis sieht keine Frist für die Fertigstellung von erschwinglichen Wohnungen vor.

Eine solche Frist kann jedoch im Rahmen der Vereinbarung über die Abtretung der erschwinglichen Wohnungen an die Gemeinde oder einen anderen öffentlichen Träger festgelegt werden (siehe Mustervereinbarung Art.29bis).

Im Allgemeinen wird für gewöhnlich angenommen, dass die Nettofläche von Wohnungen um etwa 25% niedriger ist als die bebaute Bruttogeschossfläche. Ohne die Grundrisse der einzelnen Wohnungen bei der Erstellung des PAP zur Verfügung zu haben, gibt es kein Instrument, um die genaue Nutzfläche der Wohnungen in dieser Phase zu bestimmen.

Zusätzlich sei daran erinnert, dass die in der großherzoglichen Verordnung vom 8. März 2017 über den Inhalt des allgemeinen Bebauungsplans einer Gemeinde vorgesehene Definition der SCB präzisiert wurde, um die Anwendung der Bestimmungen des Artikel 29bis des oben genannten Gesetzes vom 19. Juli 2004 zu erleichtern.

Es gibt keine spezielle Methode, die es ermöglicht, aufgrund einer geplanten Wohnnutzfläche ("SUH") die SCB zu bestimmen, die auf der Ebene des PAP für erschwinglichen Wohnraum ("SCB-Logabo") reserviert werden soll. Im Rahmen des PAP muss das SCB-Logabo nur auf der Grundlage der maximalen für Wohnraum vorgesehenen SCB und des Anteils dieser Fläche, der für Wohnraum reserviert werden soll, festgelegt werden. Erst bei der Ausarbeitung der architektonischen Entwürfe wird das SCB-Logabo den Wohnungen, Garagen und anderen mit den Wohnungen verbundenen Flächen zugewiesen.

Auf Ebene des PAP wird die SCB-Logabo aufgrund der maximalen SCB für Wohnraum festgelegt.

Bei der Ausführung des PAP, in diesem Fall im Rahmen des Baugenehmigungsantrags, muss die minimale SCB, die definitiv für erschwinglichen Wohnraum vorgesehen ist, nicht unbedingt der minimalen SCB-Logabo entsprechen, die auf der Ebene des PAP vorgesehen ist, da es sich auf dieser Ebene um eine einfache Reservierung von Flächen für erschwinglichen Wohnraum handelt. Der Anteil des im PAP reservierten SCB-Logabo, der nicht ausgeführt wird, kann jedoch nicht für andere urbane Funktionen oder "klassischen" Wohnraum verwendet werden.

Jedes Einfamilienhaus kann in der Tat eine integrierte Wohnung beherbergen, dies unabhängig davon, ob die Wohnung zu erschwinglichen Mieten angeboten wird, sofern der allgemeine Bebauungsplan ("PAG") oder der Teilbebauungsplan ("PAP") keine anderslautenden Bestimmungen enthält.

Was insbesondere den Erhalt von Fördermitteln betrifft, so betrachtet das Ministerium für Wohnungsbau und Raumentwicklung die SUH für die Hauptwohnung als Teil eines Einfamilienhauses und die SUH für die integrierte Wohnung als Teil einer Wohnung.

In diesem Zusammenhang sind 2 Fälle zu unterscheiden:

• wenn gemäß den Bestimmungen des geltenden PAP eine solche Nutzungsänderung möglich ist, da die maximal zulässige Anzahl an Wohneinheiten bei der Schaffung des ursprünglichen Projekts noch nicht erreicht wurde, ist nur ein Baugenehmigungsantrag für die Nutzungsänderung und gegebenenfalls für die Umbauarbeiten erforderlich.
• ist eine solche Nutzungsänderung nach den Bestimmungen des geltenden PAP jedoch nicht zulässig, da die maximale Anzahl an Wohneinheiten bei der Schaffung des ursprünglichen Projekts bereits erreicht wurde, muss zuerst der PAP geändert werden, dies in Konformität mit dem allgemeinen Bebauungsplan ("PAG"). Bei dieser Änderung des PAP muss die Konformität mit Artikel 29bis für die gesamte Fläche des PAP gewährleistet sein, was in der Regel auch eine Steigerung der für erschwinglichen Wohnraum vorzusehenden Bruttogeschossfläche ("SCB-Logabo") und darüber hinaus auch eine Novellierung der Vereinbarungen über die Abtretung der Grundstücke und gegebenenfalls der erschwinglichen Wohnungen an die Gemeinde oder einen anderen öffentlichen Bauträger bedeutet.
  

Daher ist es vor allem an Orten, die sich als weniger geeignet für die Ansiedlung von Geschäften erweisen, wie z.B. in ländlichen Gebieten und außerhalb der zentralen Orte der von Entwicklungs- und Anziehungszentren, generell nicht ratsam, Flächen ausschließlich für Geschäfte vorzusehen und gleichzeitig das gesamte Potenzial an Wohneinheiten in den verbleibenden Flächen zu verbrauchen.