D’Haaptzil vum Pacte logement 2.0 ass et, d’Gemengen als zentrale Partner vun der Regierung an der Entwécklung vun abordabele Wunnengen z’ënnerstëtzen. Fir dëst Zil z’erreechen, gesäit de Pacte logement 2.0 dës 3 Haaptobjektiver vir:
- d’Offer un abordabelen an nohaltege Wunnengen erhéijen;
- de bestoende Potentiel foncier et résidentiel mobiliséieren;
- d’Wunnqualitéit verbesseren.
De Pacte logement 2.0 huet mat der Loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l'aménagement communal et le développement urbain ë.a. en neien Artikel 29bis agefouert. Deen Artikel 29bis huet als Zil, zum konsequenten Ausbau vum ëffentlechen Immobiliepark bäizedroen. Den Artikel 29bis séchert d’Schafe vu méi enger grousser Zuel un abordabele Wunnengen an all Plan d’aménagement particulier „nouveau quartier“ (PAP NQ) zou a suergt domat fir d’Bäibehale vun enger adequater sozialer Mixitéit an den neie Wunnquartieren.
Erkläervideo
Dëse Video stellt d’Haaptännerungen, déi dësen Artikel mat sech bréngt vir, an erkläert wéi dës nei Bestëmmungen a puncto abordabel Wunnengen an d’PAP NQ mussen integréiert ginn, respektiv an d’Konventiounen, déi tëscht de Promoteuren an de Gemengen oder dem Staat ofzeschléisse sinn.
-
Tutorial – Den Art. 29bis
Prozentsätz vu Reservatioune fir adordabel Wunnengen
Bei all neiem PAP NQ, deen ënnert den Artikel 29bis fält, gëtt e bestëmmte Prozentsaz vun der Bruttobaufläch fir abordabele Wunnraum reservéiert. D’Terrainen, op deenen dës Wunnenge gebaut ginn, ginn un d’Gemeng oder un de Staat ofgetrueden. Am Géigenzuch fir dëst Oftriede gëtt an de PAPen, déi vun dësem Artikel betraff sinn, d’Baupotenzial fir Wunnenge kompensatoresch ëm 10% par rapport zum Plan d’aménagement général (PAG) erhéicht.
Iwwersiicht vun de PAP NQ, déi vum Artikel 29bis betraff sinn, a vun der Part u Bruttobaufläch, déi fir abordabel Wunnenge soll reservéiert ginn:
Envergure vum PAP NQ |
Deel vun der Bruttobaufläch, déi fir abordable Wunnraum reservéiert gëtt |
Fir Terrainen, déi virum 18. Februar 2022 an eng Bauzon klasséiert goufen |
|
10-25 Wunnengen |
op d'mannst 10% |
> 25 Wunnengen |
op d'mannst 15% |
Fir Terrainen, déi nom 18. Februar 2022 an eng Bauzon klasséiert goufen |
|
5 bis 9 Wunnengen |
op d'mannst 10% |
10 bis 25 Wunnengen |
op d'mannst 15% |
> 25 Wunnengen |
op d'mannst 20% |
Wéi virdrun ugefouert, gesäit den Artikel 29bis als Conterpartie fir d’Oftriede vun Terrainen, op deenen abordabel Wunnengen entstoe sollen, en Erhéije vum Buedemnotzungsgrad vir, deen initial am PAG virgesi war. Et gouf drop opgepasst, dass dës kompensatoresch Conterpartie équilibréiert a vernünfteg ass, fir all d’betraffe Parteien.
D’Erhéijung vum Buedemnotzungsgrad soll v.a. eng Erhéijung vun der Bruttobaufläch fir Wunnengen no sech zéien, respektiv vun de Flächen, déi Objet si vu kommerziellen Operatiounen. Aus deene Grënn ass fir eng generaliséiert Erhéijung vun de Koeffizienten a Saache Buedemnotzungsgrad optéiert ginn.
Wat de spezifesche Fall vun engem PAP NQ ugeet, deen dem Plan sectoriel Logement no an enger «Zone prioritaire d’habitation» läit, sou ginn 30% vun der Bruttobaufläch fir abordabel Wunnenge virgesinn. Am Géigenzuch fir dës Reservatioun gëtt d’Baupotenzial, dat um Niveau vum PAP exklusiv fir Wunnenge reservéiert ass, ëm 10% par rapport zum PAG erhéicht. Fir dee weideren Deel vum Oftrieden, deen de Plan sectoriel Logement mat sech bréngt, gëtt eng zousätzlech Conterpartie definéiert tëscht dem Cédant an dem Cessionnaire. Dës Conterpartie kann z.B. d’Form vun enger weiderer Erhéijung vum Baupotenzial unhuelen oder déi vun enger finanzieller Entschiedegung.
D’Reservéiere vun den Terrainen
D’PAP NQ definéiere fir all Lous oder Parzell d’Zuel un abordable Wunnengen an d’Bruttobaufläch, déi fir abordabel Wunnenge musse reservéiert ginn. Vu sou enger Reservatioun sinn d’Lousen oder Parzellen net betraff, déi gréisser Contrainten a puncto Ausféierung hunn an disproportionéiert Käschten no sech zéie kéinten, wat d’Schafe vun abordabele Wunnengen ubelaangt.
Op d’Lousen a Parzellen, déi fir d’Schafe vun abordabele Wunnenge reservéiert sinn, kommen net onbedengt nëmmen abordabel Wunnengen. An deem Fall ass et méiglech, dass si dem Regime vun der Copropriétéit ënnerleien. Déi betraffen abordabel Wunnenge mussen, an deem Fall, mat hirer entspriechender Quote-part vu Millièmen ofgetruede ginn.
Oftriedungen
Et gëtt zwou Méiglechkeete vun Oftriedungen, vun deene fir d’éischt Gemeng profitéiert an dono, fir de Fall, dass déi drop verzicht, de Staat, dat duerch de Minister fir Wunnengsbau a Landesplanung, dee sech duerch en aneren ëffentleche Promoteur wéi d’Gemeng (Fonds du Logement, SNHBM) kann ersetze loossen.
Wa si bis Proprietär vun den abordable Wunnenge sinn, kënnen d’Gemengen oder aner ëffentlech Promoteuren dës Wunnenge verlounen, am Aklang mat de Bestëmmungen a Kritären, déi ë.a. am Règlement grand-ducal modifié du 16 novembre 1998 fixant les mesures d’ecécution relatives aux logements locatifs fixéiert sinn.
Si kënnen donieft fir de Verkaf vun den abordable Wunnengen op e Bail emphytéotique an e Réckkafsrecht zréckgräifen, wa si d‘Terrainen oftriede wëllen, fir dorop abordabel Wunnenge bauen ze loossen, ënner Ëmstänn duerch Drëtter, wat d’finanziell Inzidenze substanziell reduzéieren doe géif.
D’Oftrëttskonventiounen iwwer abordabel Wunnenge mat hirer entspriechender Quote-part mussen op d’mannst d’Realisatiounskäschten a -pläng vun abordabele Wunnengen an e Cahier des charges enthalen, deen hire Finitiouns- an Équipementsniveau definéiert. Dat gëtt de Keefer eng gewëss Transparenz, awer och méi juristesch Sécherheet fir d’Vertragspartner, wat déi exakt Modalitéite vum Oftriede betrëfft. Sou sinn d’Vertragspartner d’selwecht gestiwwelt an hunn déi nämlecht Informatiounen, wat den Detail an d’Qualitéit vun den Aarbechten an Équipementer ugeet, déi musse realiséiert ginn.
Et ass och wichteg, dass d’Vertragspartner virun all Oftriede vun abordabele Wunnengen d’Modalitéite vum Fixéiere vun der Ofstrëttsentschiedegung verstoe kënnen, déi op den Informatiounen aus de Realisatiounspläng an aus dem Cahier des charges baséieren. D’Iwwerdroe vun abordabele Wunnengen duerch eng Vente en état futur d’achèvement ass och méiglech.
Am Géigenzuch zum virgenannten Oftriede vun Terraine gëtt de Buedemnotzungsgrad fir Wunnengen, dee vum PAP NQ muss respektéiert ginn, ëm 10% erhéicht. De PAG muss net ofgeännert ginn, fir där Erhéijung Rechnung ze droen.
Wa sech d’Parteien net iwwert de Wäert vun den abordabele Wunnengen, déi ofzetriede sinn, eens ginn, designéiere si en Expär. Wann d’Expertisen ënnerschiddlech ausfalen, gräifen d’Parteien op en Arbitter zréck. Am Fall, dass se sech net eens ginn iwwert den Arbitter, gëtt dee vum zoustännege President vum Bezierksgeriicht genannt.
Kompensatoresch Conterpartie fir Terrainen, déi sollen ofgetruede ginn
D’Erhéije vun de Koeffizienten ëm 10%, wat de Buedemnotzungsgrad ugeet, geet op Analyse vum Observatoire de l’Habitat zeréck, op Basis vu vun him gesammelten Donnéeën. Doriwwer eraus gëtt d’Kompensatioun op Basis vu Projete geschat, an deenen den Décalage tëscht dem Kaf vum Terrain an dem Kommerzialiséiere vu Wunnenge bei tëscht 24 a 36 Méint läit. Dat bedeit, dass d’Kompensatioun besonnesch avantagéis ass bei Projeten, bei deenen d’Entwéckler d’Terraine virdru kaf hunn an der Kompensatioun fir de Groussdeel vun hiren zukünftege Projete kënne Rechnung droen.
Eng Erhéijung vun der Baudicht erlaabt et ze spueren, wat eng generell Reduktioun vun de Käschte pro Wunnflächenunitéit no sech zitt, déi ze kommerzialiséieren ass. D’Buedeminzidenz pro Wunnflächenunitéit gëtt och reduzéiert, well de Kafpräis vun den Terrainen an d’Erschléissen onverännert bleiwen, trotz der Erhéijung vun der Baudicht, déi dës Bestëmmung viséiert.
Dogéint géif méi eng grouss Kompensatioun net nëmme riskéieren, zu enger Iwwerkompensatioun vum Oftriede vun Terraine fir abordabel Wunnengen ze féieren, mä och ze grouss Baudichten ze généréieren, déi net am Aklang wäre mat de Géigende ronderëm, an déi sech déi betraffe Projeten afüge sollen.
De grousse Virdeel vun dëser Approche ass, de finanziellen Impakt fir d’ëffentlech Hand ze reduzéieren, en vue vum Kaf vun Terraine fir abordabel Wunnengen, an den Initiateure vun engem PAP NQ ze garantéieren, dass hir Rechter, wat de Privatbesëtz ugeet, erhale bleiwen.
FAQ : Froen / Äntwerten
Undeel/Prozentsaz vun der Brutto-Baufläch fir d’Wunnen, déi fir erschwénglecht Wunne soll reservéiert ginn
Muss, am Fall vum Ophiewe vun enger Zone d'aménagement différé (ZAD) méi en héijen Undeel un erschwéngleche Wunningen an de Plans d’aménagement particulier (PAP) virgesi ginn, wéi d‘Gesetz et bei enger Ëmklasséierung vun Terrainen an eng Zone d’habitation (HAB) oder eng Zone mixte (MIX) virgesäit?
Neen, d’Terrainen, déi och nom 18. Februar 2022 vun engem Ophiewe vun der ZAD profitéieren, falen net ënnert d‘Bestëmmunge vum Artikel 29bis (2), Alinéa 3.
Wann et dem Plan d’aménagement général (PAG) no méiglech ass, 23 Wunninge mat där am PAG festgeluegter Wunndensitéit (DL) ze bauen, a wann een dem Erhéije vum Baupotenzial Rechnung dréit, dass nom Artikel 29bis 26 Wunninge gebaut kënne ginn, muss dann en Undeel vun 10% oder vu 15% vun der Brutto-Baufläch (SCB) fir erschwéngleche Wunnraum reservéiert ginn?
Dat hänkt vun der Unzuel u Wunningen of, déi effektiv am PAP zougelooss sinn, deen ënner Bëuechtung vum Artikel 29bis ausgeschafft gi muss. Dobäi ass sou virzegoen:
Éischte Schrëtt:
Fir d’éischt gëtt d‘Baupotenzial no der Considératioun vum Erhéije vun de Flächen an der Unzuel u Wunnigen op Basis vun där nom Artikel 29bis virgesinnener Géigeleeschtung, an deem Fall 10%, bestëmmt. An extreme Fäll kann et awer virkommen, dass, fir eng harmonesch Integration vum Projet an déi existent Bausubstanz ze garantéieren, d’Exploitatioun vum Ganze sou definéierte Baupotenzial net praktikabel ass.
Zweete Schrëtt:
Dono gëtt op Basis vun deem bebaubare Potenzial en urbanistesche Projet entwéckelt, deen dës theoretesch Héchstwäerter net dépasséiert an d‘Buedemnotzungsaart vum PAG genee wéi d‘Verhältniszuelen a Bezuch op d’Mixitéit vun de städtesche Fonctiounen an de Wunntypologien (Eefamilljenhaus - Méifamilljenhaus) respektéiert. Et gëtt recommandéiert, d‘Quote fir d’Mixitéit vun de Wunntypologien och op de bezuelbare Wunnraum z‘applizéieren.
Drëtte Schrëtt:
Um Enn ginn d‘Wunnunitéiten an d‘SCB, déi eventuell net dat uewe genannte Baupotenzial erreechen, op déi eenzel Louse verdeelt. (Ze kucken Annexe I – Tableau récapitulatif – Versioun Februar 2022 vum Internetsite.
Véierte Schrëtt:
D‘Brutto-Baufläch fir erschwéngleche Wunnraum (SCB-logabo) gëtt un Hand vun der Unzuel u Wunnunitéiten an der maximaler SCB fir Wunnraum berechent, wéi se effektiv am PAP festgeluegt goufen, an net un Hand vum maximale Baupotenzial.
A Bezuch op eist Beispill kéint een also op déi maximal zoulässeg Unzuel vu 26 Wunnunitéite verzichten an dann e PAP virleeën, deen nëmme 25 Wunnunitéite virgesäit.
Deemno wär en Undeel vun 10% vun der SCB fir d‘Wunne fir erschwéngleche Wunnraum ze reservéieren. D‘Conformitéit mam Artikel 29bis gëtt also un Hand vun de Spezifissitéiten, déi all PAP-Dossier opweist, bestëmmt. Wann déi maximal zoulässeg Unzuel u Wunnunitéiten am PAP awer nëmme 26 Unitéiten ausmécht, ass en Undeel vu 15% vun där fir d’Wunne virgesinnener SCB fir d‘Schafe vun erschwénglechem Wunnraum zu reservéieren.
Opgepasst: Bei enger spéiderer Ännerung vum PAP ass den Artikel 29bis nach ëmmer applicabel. En Erhéije vun der Unzuel u Wunninge kann zu engem aneren Undeel (z.B. 15% amplaz vun den am Ufank virgesinnenen 10%) vun där fir erschwéngleche Wunnraum ze reservéierender Surface féieren.
Wann e sou geännerte PAP schonn an der Exécutiounsphas ass, ka sou eng Ännerung vum PAP awer seng Ëmsetzung méi schwireg maachen, wat d’Anhale vun dësen neie Bestëmmunge beim Erdeele vun den entspriechende Baugenemegunge betrëfft.
Kann eng Gemeng méi wéi déi 10, 15 oder 20% vun der SCB verlaangen, déi fir erschwéngleche Wunnraum muss reservéiert ginn, well d‘Gesetz virschreift, dass op d’mannst e bestëmmten Undeel (z.B. 10%, 15%...) vun der SCB, déi fir d’Wunne virgesinn ass, fir erschwéngleche Wunnraum reservéiert gëtt?
Neen, d‘Gemenge kënnen d’Initiateure vu PAPen net dozou zwéngen, méi wéi deen am Artikel 29bis virgesinnene Minimalprozentsaz un SCB fir erschwéngleche Wunnraum bereetzestellen. Allerdings ass et den Initiateure vu PAPen iwwerlooss, dee minimalen Undeel beim Ausschaffe vum PAP ze dépasséieren.
Bedeit dat, dass all punktuell Ännerung vun enger Zon, déi dem Ausschaffe vun engem Plan d’aménagement particulier "nouveau quartier" (PAP NQ) ënnerläit, um Niveau vum PAG (z.B. d’Ophiewe vun enger ZAD, d’Erhéije vum Buedemnotzungsgrad etc....) den Undeel vun der SCB ouni Ausnam op 20, 15 oder 10% erhéijt oder betrëfft dat nëmme punktuell Ännerunge vum PAG, déi grondleeënd si fir de Klassement an eng Wunnzon? (z.B. Ëmwandele vun enger ECO-Zon an eng HAB-1).
Virop ass drun z’erënneren, dass, wann de PAP Terrainen ofdeckt, déi duerch en Ännere vum PAG vun enger anerer Zon wéi enger Zone d’habitation oder Zone mixte an eng Zone d’habitation oder Zone mixte reklasséiert goufen, den Undeel un der SCB vun deenen Terrainen, dee fir d’Schafe vun erschwénglechem Wunnraum reservéiert muss ginn, op 20, 15, respektiv 10% erhéijt gëtt.
Déi entspriechend Dispositioun bezitt sech exklusiv op Ännerunge vum Basis-PAG, déi sech op de Klassement an eng Zone d’habitation oder Zone mixte bezéien (z.B. Ännerung vun der ECO-Zon an eng HAB-1), deenen hir Adoptiounsprozedur (éischte Vote vum Gemengerot) nom 18. Februar 2022 ageleet gouf.
Urbanistesch Konzeptioun
Wéini ass et beim Ausschaffe vun engem PAP ubruecht, dass den Initiateur vun engem PAP d’Position vun der Gemeng zu hirer Bereetschaft kennt, fir d’Oftriede vun de fir erschwéngleche Wunnraum reservéierten Terrainen z’acceptéieren oder ze refuséieren?
Dem Artikel 29bis no muss d’Gemeng d’Oftriede vun de fir erschwéngleche Wunnraum reservéierten Terrainen oder, deemno wéi, vun den erschwéngleche Wunninge mat hirer entspriechender Quote-part un de Fonge spéitstens beim Ausschaffe vun de Konventiounen iwwert d’Oftrieden acceptéieren oder refuséieren.
Et ass awer sécherlech unzeroden, dës Fro un d’Gemengenautoritéiten (als méiglech zukünfteg Oftriedungsëmfänger) ze riichten, am beschten am Virfeld, wann net souguer an enger fréier Phas vum Ausschaffe vum urbanistesche Konzept vum/vun de concernéierte PAP(en).
No wat fir engem Modus operandi gëtt d’Opdeele vun där fir erschwéngleche Wunnraum virgesinnener SCB bannent engem bestëmmte PAP virgeholl, a ween décidéiert iwwert dës Opdeelung? Wéini ginn an deem Zesummenhank d’Typologië vun den erschwéngleche Wunningen (z.B. Appartement oder Haus) an hir Konfiguratiounen (z.B. Unzuel vun den Zëmmeren) festgeluegt?
Grondsätzlech sollt dës Opdeelung an enker Ofsprooch mam zukünftegen Oftriedungsëmfänger geschéien, am beschten an enger fréier Phas vum Ausschaffe vum urbanistesche Konzept fir den zukünftege PAP.
Wat méi prezis d’Typologië vun de bezuelbare Wunningen an hir Konfiguratiounen ugeet, gëtt op d’Bestëmmunge vum Cahier des charges, dee vum Ministère fir Wunnengsbau a Landesplanung erstallt gouf, verwisen:
https://logement.public.lu/fr/professionnels/aides-etatiques/demande-aides-a-la-pierre.html
De Cahier des charges uecht besonnesch dorop, dass déi künfteg Wunningen, déi am Kader vum concernéierte PAP realiséiert goufen, eng Wunnfläch opweisen, déi et hinnen erméiglecht, fir déi verschidde vum Ministère fir Wunnengsbau a Landesplanung ugebueden Hëllefen a Fro ze kommen. Datselwecht gëllt fir den Typ vu Wunning an den Agencement vun de Banneraim.
Et bleift nach festzehalen, dass souwuel d’Opdeelung vun där fir erschwénglech Wunninge virgesinnener Fläch wéi och d’Festleeë vun den dofir virgesinnene Wunntypologië mat alle betraffenen Acteure vum Ufank vun der urbanistescher Konzeptioun vum Projet u beschwat musse ginn, besonnesch beim Gespréich mat der Concertatiounsplattform vun der Cellule d’évaluation.
Wee ka virum Avis, dee vun der Cellule d’évaluation am Kader vun der Adoptiounsprozedur vum PAP ofgi gëtt, d’Anhalen an d’Conformitéit vun den erschwéngleche Wunningen an den entspriechende Fonge mat den am Cahier des charges enthalene Bestëmmunge kontrolléieren?
Wat d’Kontroll vun der Conformitéit vun den erschwéngleche Wunningen a vun den dozou gehéierenden Terrainen ugeet (Art.29bis vum Gesetz iwwert den Aménagement communal an den Développement urbain):
Sou eng Kontroll ka vun allen erfuerderlechen Expären, ë.a. vun den Aménageurs urbanistes (déi op der entspriechender Lëscht beim OAI ageschriwwe sinn), un Hand vum Excel-Tableau Annexe I - Tableau récapitulatif – (dernière version) oder duerch e Rendez-vous bei der Concertatiounsplattform duerchgefouert ginn, där hir Aufgab et ass, et de Gemengen zesumme mat de Projetsinitiateuren z’erméiglechen, sech am Virfeld vum Ausschaffe vun engem PAP beroden ze loossen, an dat ier den Dossier offiziell där am Artikel 30 vum geännerte Gesetz vum 19. Juli 2004 iwwert den Aménagement communal an den Développement urbain virgesinnener Adoptiounsprozedur ënnerzu gëtt.
Wat d’Kontroll vun de Bestëmmungen ugeet, déi am Cahier des charges enthale sinn, muss déi beim Ministère fir Wunnengsbau a Landesplanung gemaach ginn:
https://logement.public.lu/fr/professionnels/aides-etatiques/demande-aides-a-la-pierre.html
Wéi gëtt festgeluegt, wat fir eng Baulouse ganz oder deelweis fir erschwéngleche Wunnraum reservéiert ginn?
An de PAPe gëtt fir all Lous oder all Parzell d’Unzuel un erschwéngleche Wunninge genee wéi déi fir erschwénglech Wunningen ze reservéierend SCB festgeluegt. Vun der Reservatioun ausgeholl si Parzellen oder Terraine mat zolitte Contraintë bei der Exécutioun, déi zu disproportionéiert héije Käschte fir d’Schafe vun erschwénglechem Wunnraum féiere kënnen.
Et ass ubruecht, déi ganz oder deelweis fir erschwéngleche Wunnraum reservéiert Parzellen an enker Ofsprooch mat der Gemeng, dem private Promoteur souwéi dem öffentleche Promoteur festzeleeën, deen d’Gestioun vun den erschwéngleche Wunningen iwwerhuele wäert.
Op Parzellen an Terrainen, déi fir erschwénglech Wunninge reservéiert sinn, kommen net noutwendegerweis nëmmen erschwénglech Wunningen. An deem Fall mussen déi concernéiert erschwénglech Wunninge mat hirer entspriechender Quote-part un den Terrainen ofgetruede ginn, an en exklusiivt Oftriede vun dësen Terrainen ass net méiglech.
Géigeleeschtung fir d’Oftriede vun de fir erschwéngleche Wunnraum reservéierten Terrainen & Erhéije vum Buedemnotzungsgrad
De maximale Grad vun der Buedemnotzung, wéi en nom PAG zoulässeg ass, gëtt nom Artikel 29bis ëm 10% erhéijt. Ass dëst Erhéijen a Bezuch op d’DL virzehuelen (z.B. erhéijt sech eng DL vun 18 op 19,8), oder gëtt d’Unzuel där fir eng Zon zoulässege Wunnunitéiten ofhängeg vun der DL ëm opgeronnten 10% erhéijt?
Et sinn all d’Koeffizienten, déi sech op de Grad vun der Buedemnotzung bezéien (DL, CUS, COS, CSS), wéi se am PAG festgeluegt sinn, déi ëm 10% erhéijt ginn. D’maximal Unzuel u Wunningen, déi sech doraus ergëtt, muss awer ëmmer no ënnen ofgeronnt ginn.
Beispill: Fir e Projet, deen eng Fläch vun engem Hektar ëmfaasst an eng DL vu 24 huet, erlaabt de PAG d’Realisatioun vu 24 Wunnunitéiten (ouni Applicatioun vum Artikel 29bis), d.h. 26,4 Unitéiten, de Bestëmmunge vum uewe genannten Artikel no. Am Kader vum Ausschaffe vum PAP kënnen domat maximal 26 Wunnunitéite virgesi ginn.
Limitéiert sech d’Géigeleeschtung fir d’Oftriede vun Terrainen an all Fall, selwer wann en Undeel vu méi wéi 10% vun där fir de Wunningsbau bestëmmter SCB fir erschwéngleche Wunnraum reservéiert gëtt, op en Erhéije vum Baupotenzial ëm 10%?
Effektiv gëtt als Géigeleeschtung fir dat virgenanntent Oftriede vun Terrainen de Grad vun der Buedemnotzung, deen exklusiv fir Wunnzwecker bestëmmt ass, sou wéi am PAG festgeluegt, ëm 10% erhéijt, an dat onofhängeg vum Prozentsaz vun der SCB, déi fir erschwéngleche Wunnraum reservéiert ass (10%-15%, ënner Ëmstänn 20% oder souguer 30% [wa Plan sectoriel Logement - PSL]).
Si gëtt reduzéiert op Grond vun zwee Facteuren:
- d’Quote-part un Terrainen, déi öffentleche Promoteure gehéieren, engersäits, an
- andeems, anerersäits, anere Fonctioune wéi dem Wunne Rechnung gedroe gëtt.
Gëtt den Undeel un der SCB fir Wunnraum, dee fir erschwéngleche Wunnraum ze reservéieren ass (SCB-logabo), en fonction vun der SCB festgeluegt, déi dem PAG no dem Wunnraum zouzëuerdnen ass, oder en fonction vun der SCB, déi dem PAP no fir Wunnraum reservéiert ass?
D’SCB-logabo ass en fonction vun där am PAP festgeluegter maximaler SCB fir Wunninge festzeleeën, an eventuell, andeems dem Erhéije vum Baupotenzial ëm 10% Rechnung gedroe gëtt.
Wéi kann d’Conformitéit vun engem PAP mat Artikel 29bis iwwerpréift ginn, wann de Projet méi Zone mat ënnerschiddleche Buedemnotzungsgraden (DL, CUS...) ëmfaasst?
Virop muss d’Iwwereneestëmme vum Projet mam Tableau récapitulatif vum Rapport justificatif iwwerpréift ginn, an zwar fir all Zon, fir déi am PAG e selwechte Grad vun der Buedemnotzung festgeluegt ass. Am Fall vun ënnerschiddleche Koeffiziente fir de Grad vun der Buedemnotzung (CUS, DL, COS oder CSS) mussen also e puer Tabellen erstallt ginn.
An deem Zesummenhank ass festzehalen, dass an dësen Tabellen och den Undeel vun där fir erschwéngleche Wunnraum ze reservéierender Brutto-Baufläch (SCB-logabo) fir all Zon muss ugi ginn, déi mat Hëllef vun den uewe genannten Tabellen analyséiert gouf.
Et kann awer virkommen, dass an enger oder méi Zonen, déi vun engem eenzege PAP ofgedeckt ginn, den Undeel vun der SCB-logabo, wéi e vun de Bestëmmunge vum uewe genannten Artikel 29bis gefuerdert gëtt, net erreecht gëtt, wat op eng disproportionéiert Verdeelung vun erschwéngleche Wunninge bannent dem PAP zréckzeféieren ass. Eng disproportionéiert Verdeelung vun erschwénglechem Wunnraum op déi verschidden Zone vum PAG ass net contraire zum Gesetz, soulaang den uewe genannte Minimalundeel fir de ganze PAP agehale gëtt, an zwar ouni Préjudice vun de Bestëmmunge vum Artikel 2 vum uewe genannte Gesetz.
Et bleift ervirzehiewen, dass, fir de Fall, wou déi vum Inneministère am XLS-Format zur Verfügung gestallten Tabell drop opmierksam mécht, dass fir en Deel vun där vun engem PAP ofgedeckter Fläch dëse Minimalundeel net erreecht gëtt, et duergeet, der Tabell eng Bemierkung bäizeflécken, déi iwwert de ganzen SCB-logabo vum PAP an den Undeel vum SCB-logabo, dee sech op de ganze PAP bezitt, informéiert.
Woura kéint eng zousätzlech Géigeleeschtung fir d’Oftriede vu Fonge fir erschwéngleche Wunnraum dem Artikel 11, Alinéa 2 vum Gesetz vum 30. Juli 2021 iwwert de Pacte logement no bestoen, wann ee bedenkt, dass an enger am Plan directeur sectoriel "logement" virgesinnener Zone prioritaire d’habitation den Undeel un där fir erschwéngleche Wunnraum virzegesinnender Brutto-Baufläch ("SCB-logabo") op d’mannst 30% vun der ganzer fir de Wunningsbau virgesinnener SCB bedroe muss?
D’Gesetz gesäit dozou kee geneeë Kader vir, wouduerch méi eng grouss Flexibilitéit bei der Ëmsetzung vun deem Kompensatiounsmechanismus garantéiert gëtt.
Nawell sollten zwou méiglech Optiounen ervirgehuewe ginn:
- Finanziell Géigeleeschtung: Dës Géigeleeschtung muss d’un commun Accord tëscht de béide Parteien, an dësem Fall dem öffentlechen an dem private Promoteur, festgeluegt ginn, an zwar am Kader vun enger Konventioun.
- Punktuell Ännerung vum PAG: D‘Gemeng engagéiert sech dozou, eng Ännerung vum PAG an d’Weeër ze leeden, fir dem Promoteur méi Baupotenzial zouzegestoen. An dësem Zesummenhank ass et och sënnvoll, eng Konventioun opzestellen, déi seet, dass d‘Gemeng sech dozou engagéiert, sou eng Prozedur zur Ännerung vum PAG an d’Weeër ze leeden, woubäi dës Konventioun duerch eng Clause suspensive ergänzt gëtt, déi et erméiglecht, d‘Suitë vun engem méiglechen net-Ofschléisse vun der Prozedur ze bestëmmen.
Ass en Erhéije vum Baupotenzial ëm 10% an de Zones prioritaires d’habitation, déi am Plan directeur sectoriel „logement“ virgesi sinn, mat där an dësen Zone virgesinnener zousätzlecher Géigeleeschtung cumulabel?
Effektiv ass d‘Bestëmmung, déi virschreift, dass als Géigeleeschtung fir dat virgenannt Oftriede vun Terrainen de Grad vun der Buedemnotzung, deen exklusiv fir d’Wunne bestëmmt ass an deen duerch de PAP NQ, deen am PAG festgeluegt ass, muss agehale ginn, ëm 10% erhéijt gëtt, fir all d‘PAPen applicabel ass, déi sou eng Zone prioritaire d’habitation ofdecken. Zousätzlech zum Prozentsaz von 10% ka beim Oftriede vun deene fir erschwéngleche Wunnraum reservéierten Terrainen eng zousätzlech Géigeleeschtung verlaangt ginn, wann den Undeel vun der SCB-logabo deen initial an dësen Zone virgesinnene Prozentsaz dem Artikel 29bis no dépasséiert.
Besteet d’Géigeleeschtung fir d’Oftriede vun deene fir erschwénglech Wunninge reservéierten Terrainen an enger 10%eger Erhéijung vum Baupotenzial oder just an enger 10%eger Erhéijung vun där maximal fir Wunninge reservéierter SCB?
Effektiv gesäit den Artikel 29bis eng Erhéijung ëm 10% vir, déi sech op all d‘Koeffiziente fir de Grad vun der Buedemnotzung bezitt. Et bleibt z‘ënnersträichen, dass de Begrëff "Baupotenzial" gläichbedeitend ass mam Begrëff "Grad vun der Buedemnotzung", wéi en am uewe genannte Gesetz vum 19. Juli 2004 virgesinn ass.
Mussen am Kader vun der Erhéijung vum Baupotenzial no de Bestëmmunge vum Artikel 29bis d‘Wiel vun der Wunningstypologie an hir Verdeelung um Niveau vum PAP ëmmer dem Verdeelungsschlëssel (Eefamilljenhaus/Méifamilljenhaus) entspriechen, deen am PAG festgeluegt ass?
Jo, de concernéierte PAP muss ëmmer mam PAG, deen en ausféiert, iwwereneestëmmen, an dat och am Fall vun enger Erhéijung vum Baupotenzial nom Artikel 29bis vum uewe genannte Gesetz vum 19. Juli 2004.
Gëllt d‘Fläch vun engem Gaardenhaischen an enger Garage als "fir Wunnzwecker bestëmmt" an domat als Deel vum Undeel un der SCB, dee fir d‘Schafe vun erschwénglechem Wunnraum reservéiert gi muss?
Déi ganz SCB, déi effektiv fir Wunnraum virgesinn ass, mat och der Fläch, déi fir Niewegebaier virgesinn ass, déi deene selwechte Wunningen zougëuerdnet sinn, gëtt bei de Berechnunge vun der SCB als Wunnraum, respektiv als erschwéngleche Wunnraum considéréiert.
Oftriede vun Terrainen an erschwéngleche Wunningen & Konventiounen zu erschwéngleche Wunningen
Musse Konventiounen iwwer erschwéngleche Wunnraum bannent engem bestëmmten Délai ofgeschloss ginn?
Dës Konventioune mussen ofgeschloss an eventuell vum Inneminister genemegt ginn, ier eng Baugenemegung fir eng oder méi Wunningen (erschwéngleche Wunnraum oder "klassesche" Wunnraum) erdeelt gëtt. Ofgesi vun där Contrainte ass am Gesetz keen Délai virgesinn.
Wann den Organisme public bestëmmt gëtt, deen d’Terraine fir erschwénglech Wunningen iwwerhëlt, zu wat fir engem Zäitpunkt gëtt dem Promoteur matgedeelt, ob den Organisme public den Terrain behält oder sech fir d‘Optioun vum Terrain mat de gebaute Wunningen décidéiert?
D’Décisioun fir en Iwwerdroe vun den Terrainen, déi fir erschwénglech Wunninge reservéiert sinn, oder eventuell fir d‘erschwénglech Wunninge mat hirem entspriechenden Undeel un den Terraine gëtt zäitgläich geholl. An dësem Hibléck ass et wichteg, dës Fro un déi concernéiert öffentlech Persoun ze riichten, an zwar am Virfeld vum Ausschaffe vum urbanistesche Konzept, dat méi spéit am concernéierte PAP ëmgesat gëtt.
Wann am Artikel 29bis, Alinéa 6 vum Wäert vum Oftriede vun erschwéngleche Wunninge mat hirer entspriechender Quote-part u Fonge Rieds ass, handelt et sech dann effektiv ëm e gratisst Oftrieden oder ëm de Präis vum initialen Terrain mat oder ouni Erschléissung?
Et handelt sech ëm d‘Nettobauland, d.h. de voll erschlossenen Terrain, dee gratis muss ofgi ginn. D‘Wunning u sech gëtt zu engem Wäert ofgetrueden, deen dem Präis fir hir Realisatioun entsprécht.
Wee muss d’Cahiers des charges, déi de Finitiouns- an Equipementsniveau souwéi d’Realisatiounspläng fir erschwénglech Wunningen definéieren, opstellen? Kann am Fall vun enger Gemeng, un déi ofgetruede gëtt, e private Bureau d’études beoptraagt ginn? Këmmert sech am Fall vun engem Organissem vum Stat dee selwer ëm d’Realisatioun vun deenen Dokumenter?
Et ass um Maître d’ouvrage, an Ofsprooch mam künftegen Oftriedungsëmfänger, den Niveau u Finitioun an Equipement souwéi d’Realisatiounspläng fir erschwénglech Wunninge festzeleeën, soubal dës Modalitéite Bestanddeel vun de Konventioune sinn.
Genee sou kann am Fall vun engem Oftriede vun erschwéngleche Wunningen un d’Gemeng e Bureau d’études beoptraagt ginn, fir v.a. d’Exécutiounsaarbechten z‘iwwerwaachen.
Beim Ausschaffe vun der Konventioun gëtt festgeluegt, dass där d’Realisatiounspläng fir erschwénglech Wunningen an e Cahier des charges bäizeleeë sinn, an deem d‘Niveaue vun der Finitioun a vum Equipement festgeluegt ginn. Wéi e Prezisiounsgrad mussen déi Pläng an de Cahier des charges hunn (avant-projet sommaire, définitif, plans d‘exécution...)?
D‘Gesetz regelt net ausdrécklech, wat fir e Prezisiounsgrad dës Dokumenter mussen hunn. Et ass natierlech sënnvoll, dass dës Ënnerlagen e Prezisiounsgrad hunn, dee gutt genuch ass, fir en Iwwerdroe vun de Wunningen z‘erméiglechen. D’Erstelle vun Exécutiounspläng schéngt an dësem Stadium net noutwendeg ze sinn, well sou Pläng en excessive Prezisiounsgrad hunn, iwwerdeems en avant-projet sommaire an dësem Stadium kaum duergeet. Dofir sollten, souwäit méiglech, definitiv Pläng erstallt ginn.
Wee sollt, au vu vun den Démarchen, déi am Kader vun der Applicatioun vum Artikel 29bis ustinn, d‘Käschten droen, déi duerch déi zousätzlech Etüden entstinn, déi fir d‘Erstelle vun Exécutiounspläng a Cahiers des charges fir erschwéngleche Wunnraum erfuerderlech sinn? Ass et de Locataire vun den ofgetruedenen Terrainen a Wunningen oder den Initiateur vum PAP NQ, dee sech dorëms këmmere muss?
Wann d‘öffentlech Hand fir de Bau vun erschwénglechem Wunnraum zoustänneg ass, mussen d‘Käschte vun hir gedroe ginn. Wann den Initiateur vum PAP NQ d‘erschwénglech Wunninge baut, muss deen d’Käschte fir d’éischt selwer droen. E wäert se awer beim Verkaf vun de Wunningen nees eranhuelen, well de Verkafspräis d’Realisatiounspräisser a Betruecht zitt, déi natierlech och déi domat verbonne Planungskäschte beinhalten.
Wéi gëtt bei engem exklusiven Oftriede vun de fir erschwéngleche Wunnraum reservéierten Terrainen un d’Gemeng oder en aneren öffentleche Promoteur déi genee Fläch vun den ofzetriedenden Terraine berechent?
Virop ass festzehalen, dass en exklusiivt Oftriede vun de fir erschwéngleche Wunnraum reservéierten Terrainen nëmmen dann a Betruecht kënnt, wann dës Terrainen exklusiv fir erschwéngleche Wunnraum virgesi sinn. Effektiv ass d’gratisst Oftriede vun Terrainen am Kader vum Artikel 29bis ausgeschloss, wann op dësen Terrainen och "klassesch" Wunningen oder souguer aner Fonctioune wéi Wunnen zoulässeg sinn.
An Applicatioun vum Artikel 29bis muss de PAP doriwwer informéieren, op wat fir engen Terrainen erschwénglech Wunningen entstoe sollen. Domat muss am reglementareschen Deel vum PAP d’SCB-logabo op déi verschidde Parzelle verdeelt ginn. D‘Nettofläch vun dësen Terrainen ass net reglementéiert a muss net onbedingt dem gläichen Undeel un der SCB-logabo entspriechen. D‘Fläch vun den ofzetriedenden Terrainen ergëtt sech domat aus der urbanistescher Konzeptioun souwéi der Organisatioun a Gréisst vun de Parzellen, déi bei der Erstellung vum PAP gewielt goufen.
Ween dréit d‘Planungskäschte fir erschwéngleche Wunnraum, wann deen dem Artikel 29bis no un d’Gemeng oder de Stat ofgetruede gëtt?
Virop muss dem Artikel 29bis (6), Alinéa 2 no den Oftriedungswäert vun erschwéngleche Wunningen dem Realisatiounspräis Rechnung droen. Dozou gehéieren och d‘Planungskäschten, déi vum Cessionnaire, an dësem Fall dem öffentleche Promoteur, gedroe ginn.
Iwwerdeems am Artikel 29bis, Alinéa 6 de Wäert vum Oftriede vun erschwénglechem Wunnraum dem Realisatiounspräis Rechnung dréit, stellt sech d‘Fro, wéi dëse Wäert etabléiert gëtt?
Fir d’éischt ass drun z‘erënneren, dass d’Oftriede vun de fir erschwénglech Wunninge reservéierten Terrainen ouni finanziell Géigeleeschtung geschitt. Dofir dréit de Wäert vum Oftriede vun erschwéngleche Wunninge mat hirer Quote-part un Terrainen nëmmen dem Realisatiounspräis vun de Wunninge Rechnung, inklusiv hire Planungskäschten, an net dem Wäert vum Terrain oder de Käschte fir d’Erschléisse vum Terrain.
Well de Realisatiounswäert obligatoresch an enger Konventioun tëscht dem Cédant an dem Cessionnaire vum Fong festzeleeën ass, déi am Virfeld vun den Aarbechte fir d’Realisatioun vun de Wunningen ofzeschléissen ass, kann dëse Wäert nëmmen op Basis vun detailléierten Estimatioune vun de Realisatiounskäschten a Bezuch op de concernéierten Exécutiounsprojet festgeluegt ginn. Aus dësem Grond huet sech de Législateur fir d’Formulatioun "dréit de Realisatiounskäschte Rechnung" décidéiert, well déi effektiv Realisatiounskäschten eréischt nom definitiven Ofschloss vun den Aarbechte bekannt sinn.
Bei der Estimatoun vun de Baukäschten ass es awer wichteg, sou no wéi méiglech un déi reell Baukäschten erunzekommen, ouni eng Gewënnmarge fir de Promoteur anzerechnen.
En vue vun de Fluctuatioune vun de Material- a Baupräisser am Allgemengen, déi signifikativ kënne sinn, ass et awer essentiel, d’Konventioun duerch eng Klausel z‘ergänzen, déi en Indexéiere vun dëse Präisser erméiglecht, fir ze verhënneren, dass den Oftriedungspräis net déi effektiv Realisatiounskäschte vum private Promoteur deckt.
Konzeptioun, Realisatioun a Subventionéierung vun erschwéngleche Wunningen
Gëtt et en Délai fir d’Realisatioun vun erschwénglechem Wunnraum?
Den Artikel 29bis gesäit keen Délai fir d’Realisatioun vun erschwénglechem Wunnraum vir.
Sou en Délai kann awer am Kader vun der Konventioun zum Oftriede vun erschwéngleche Wunningen un d’Gemeng oder en aneren öffentleche Promoteur festgeluegt ginn. (Cf Convention-type art.29bis).
D’maximal Seuilen, vun deenen un eng Unitéit fir erschwéngleche Wunnraum a Fro kënnt, ginn a Quadratmeter Wunnfläch ausgedréckt. De PAP gëtt awer an SCB ausgedréckt. Wéi gesäit déi standardiséiert Démarche aus, fir vun zoulässegen Netto-Quadratmeter op maximal Netto-Quadratmeter Notzfläch ze kommen?
Et ass allgemeng bekannt, dass d‘Nettofläch vu Wunningen circa 25% méi kleng ass wéi d’SCB. Well d‘Grondrëss vun den eenzelne Wunninge beim Erstelle vum PAP net zur Verfügung stinn, gëtt et keen Instrument, fir déi genee Notzfläch vun de Wunningen an där Phas ze bestëmmen.
Subsidiaresch ass drun z‘erënneren, dass d‘Definition vun der SCB am Règlement grand-ducal vum 8. Mäerz 2017 iwwert de Contenu vum PAG vun enger Gemeng liicht iwwerschafft gouf, fir d’Applicatioun vun de Bestëmmunge vum Artikel 29bis vum uewe genannte Gesetz vum 19. Juli 2004 z‘erliichteren.
Wat fir eng Method gëtt gebraucht, fir am Fall vu Méifamilljenhaiser d’SCB, déi am PAP fir erschwéngleche Wunnraum virgesinn ass, en fonction vun der Nettowunnfläch (Surface utile d’habitation - SUH) beschtméiglech ze bestëmmen?
Et gëtt keng speziell Method, mat där sech un Hand vun enger geplangter SUH d‘SCB-logabo um Niveau vum PAP bestëmme léisst. Am Kader vum PAP muss d‘SCB-logabo nëmmen op Basis vun der maximal fir Wunnraum virgesinnener SCB an dem Undeel un dëser Fläch, déi fir Wunnraum soll reservéiert ginn, festgeluegt ginn. Eréischt beim Ausschaffe vun den Architekteprojete gëtt d‘SCB-logabo de Wunningen, Garagen an anere Raim vun dëse Wunningen affectéiert.
Well am schrëftlechen Deel vum PAP d’SCB-logabo pro Terrain muss ugi ginn, wat fir Suiten huet et, wa sech d’SCB fir Wunnraum, déi am PAP ugeholl gëtt, an d’SCB fir Wunnraum, déi effektiv gebaut gëtt, vunenaner ënnerscheeden? Gëtt d‘SCB-logabo en fonction vun der theoretescher SCB oder der effektiv bebauter SCB berechent? (Beispill: De PAP gesäit fir e Lot de Bau vun 150m2 SCB fir Wunnraum vir. Effektiv ginn awer nëmmen 125m2 bebaut.)
Um Niveau vum PAP gëtt d‘SCB-logabo en fonction vun der maximaler SCB fir Wunnraum festgeluegt.
Bei der Exécutioun vum PAP, an dësem Fall am Kader vun der Demande fir eng Baugenemegung, muss d‘minimal SCB, déi definitiv fir erschwéngleche Wunnraum virgesinn ass, net onbedingt der minimaler SCB-logabo entspriechen, déi um Niveau vum PAP virgesinn ass, well et sech op deem Niveau ëm eng einfach Flächereservéierung fir erschwéngleche Wunnraum handelt. Den Deel vun där am PAP reservéierter SCB-logabo, deen net exekutéiert gëtt, kann awer net fir aner urban Fonctiounen oder "klassesche" Wunningsbau benotzt ginn.
Däerf en Eefamilljenhaus an erschwénglecher Locatioun, dat der Gemeng gehéiert, eng integréiert Wunning (erschwénglech oder net) enthalen? An, wa jo, däerf déi ganz SUH vum Eefamilljenhaus (Haaptwunning+integréiert Wunning) d‘maximal SUH dépasséieren, déi fir d‘Erhale vun Hëllefe muss agehale ginn?
All Eefamilljenhaus kann eng integréiert Wunning enthalen, an zwar onofhängeg dovun, ob d‘Wunning an erschwénglecher Locatioun ugebuede gëtt, souwäit de PAG oder de PAP keng aner Bestëmmungen enthält.
Wat méi prezis d‘Erhale vun Hëllefen ugeet, betruecht de Ministère fir Wunnengsbau a Landesplanung d’SUH fir d’Haaptwunning als Deel vun engem Eefamilljenhaus an déi fir d‘integréiert Wunning als Deel vun engem Appartement.
Wéi gëtt den Artikel 29bis am Fall vun enger Affectatiounsännerung vun engem existente Gebai applizéiert, déi op d’Schafe vun neie Wunnunitéiten ofziilt an där hire Fong vun engem PAP ofgedeckt ass, deen nom Artikel 29bis erstallt gouf?
An dësem Zesummenhank sinn zwee Fäll z‘ënnerscheeden:
- Wann de Bestëmmunge vum PAP no, deen a Kraaft ass, sou eng Affectatiounsännerung weider méiglech ass, well déi maximal zoulässeg Unzuel u Wunnunitéite bei der Realisatioun vum initiale Projet nach net erreecht gouf, ass nëmmen eng Demande fir eng Baugenemegung fir d’Affectatiounsännerung (Changement d’affectation) an eventuell fir d’Ëmbauaarbechten erfuerderlech.
- Ass sou eng Affectatiounsännerung no de Bestëmmunge vum PAP, deen a Kraaft ass, net zoulässeg, well déi maximal Unzuel u Wunnunitéite bei der Realisatioun vum initiale Projet schonn erreecht gouf, muss fir d‘éischt de PAP geännert ginn, an zwar a Conformitéit mam PAG. Bei dëser Ännerung vum PAP muss d’Conformitéit zum Artikel 29bis fir dee ganze PAP garantéiert sinn, wat generell och en Erhéije vun der SCB-logabo mat sech bréngt an doriwwer eraus en Ofännere vun de Konventiounen iwwert d’Oftriede vun Terrainen an eventuell vun den erschwéngleche Wunningen un d’Gemeng oder en aneren öffentleche Promoteur.
Dofir ass et v.a. op Plazen, déi sech manner fir d’Implantatioun vu Butticker eegnen, wat besonnesch am ländleche Raum a baussent de Käre vun Entwécklungs- an Unzéiungszenteren de Fall ass, generell ofzeroden, Raim exklusiv fir Butticker virzegesinn, wann zäitgläich dat ganzt Potenzial u Wunningsunitéiten op de verbleiwende Fläche verbraucht gëtt.