Article 29bis – Pacte logement 2.0

Le but principal du Pacte logement 2.0 est de soutenir les communes comme partenaire central du gouvernement dans le développement de logements abordables. Pour atteindre ce but, le Pacte logement 2.0 vise les trois objectifs suivants:

  1. Augmenter l’offre de logements abordables et durables ;
  2. Mobiliser le potentiel foncier et résidentiel existant ;
  3. Améliorer la qualité résidentielle.

Le Pacte logement 2.0 a notamment instauré un nouvel article 29bis dans la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l'aménagement communal et le développement urbain. Afin de renforcer la réalisation de logements abordables, l’article 29bis a comme but de contribuer à une augmentation conséquente du parc immobilier public.

L’article 29bis assure la création d’un nombre plus élevé de logements abordables dans chaque plan d’aménagement particulier « nouveau quartier » (PAP NQ) et veille ainsi au maintien d’une bonne mixité sociale dans les nouveaux quartiers d’habitation.

Vidéo tutorielle

Cette vidéo présente les principaux changements apportés par ledit article et explique comment ces nouvelles dispositions relatives aux logements abordables seront à intégrer respectivement dans les PAP NQ et dans les conventions à conclure entre les promoteurs et les communes ou l’Etat.

Pourcentages de réservation de logements abordables

Pour chaque nouveau PAP NQ concerné par l’article 29bis, un certain pourcentage de la surface construite brute destinée au logement est réservé au logement abordable.

Les terrains sur lesquels seront réalisés ces logements sont cédés à la commune ou à l’Etat.

En contrepartie compensatoire à cette cession prévue dans les PAP qui tombent sous le champ d’application du prédit article, le potentiel constructible réservé au logement est augmenté de 10% par rapport au plan d’aménagement général (PAG).

Vue d’ensemble des PAP NQ concernés par l’article 29bis ainsi que de la part de surface construite brute à réserver au logement abordable :

Envergure du PAP NQ

Part de la surface construite brute (logement) à
réserver au logement abordable

Pour des fonds classés en zone constructible avant le 18 février 2022

10-25 logements

Au moins 10%

> 25 logements

Au moins 15%

Pour des fonds classés en zone constructible après le 18 février 2022

5 à 9 logements

Au moins 10%

10 à 25 logements

Au moins 15%

> 25 logements

Au moins 20%

 

Tel qu’évoqué ci-dessus, l’article 29bis prévoit comme contrepartie compensatoire à la cession des fonds destinés aux logements abordables une augmentation du degré d’utilisation du sol initialement prévu par le PAG. Il a été veillé à ce que cette contrepartie compensatoire soit équilibrée et raisonnable et ce pour chacune des parties concernées.

L’augmentation du degré d’utilisation du sol vise notamment une augmentation de la surface construite brute dédiée au logement, voire des surfaces qui feront l’objet des opérations commerciales. C’est pour ces raisons qu’il a été opté pour une augmentation généralisée des coefficients relatifs au degré d’utilisation du sol (CUS, DL, COS, CSS).

En ce qui concerne le cas spécifique d’un PAP NQ se situant dans une « zone prioritaire d’habitation » selon le plan directeur sectoriel « logement » (PSL), 30% de la surface construite brute destinée au logement sont réservés au logement abordable.

En contrepartie à cette réservation, le potentiel constructible réservé exclusivement à des fins de logement au niveau du PAP est également augmenté de 10% par rapport au PAG. Pour la part de la cession supplémentaire imposée par le PSL, une contrepartie complémentaire est définie entre le cédant et le cessionnaire. Cette contrepartie peut par exemple prendre la forme d’une augmentation supplémentaire du potentiel constructible ou d'une indemnité financière.

Réservation des terrains

Les PAP NQ définissent pour chaque lot ou parcelle le nombre de logements abordables ainsi que la surface construite brute à réserver aux logements abordables. Ne font pas l’objet d’une telle réservation les lots ou parcelles qui connaissent des contraintes importantes en matière d’exécution, susceptibles de générer des coûts disproportionnels en matière de création de logements abordables.

Les lots et parcelles réservés à la réalisation de logements abordables n’accueillent pas nécessairement que des logements abordables. Dans ce cas, il est possible que ces derniers soient soumis au régime de la copropriété. Les logements abordables concernés devront, dans ce cas, être cédés avec leur quote-part de millièmes des fonds correspondante.

Cessions

Il existe deux possibilités de cession différentes, desquelles profite tout d’abord la commune, et en cas de renonciation par cette dernière, l’Etat, par le biais du ministre ayant le Logement dans ses attributions qui peut se faire substituer par un promoteur public autre que la commune (Fonds du Logement, SNHBM).

Une fois propriétaires des logements abordables, les communes ou autres promoteurs publics peuvent procéder à la location des logements abordables et ce conformément aux dispositions et critères fixées notamment par le règlement grand-ducal modifié du 16 novembre 1998 fixant les mesures d'exécution relatives aux logements locatifs.

De même, ils pourront opter pour la vente des logements abordables moyennant un bail emphytéotique et un droit de rachat, s’ils souhaitent céder les fonds afin d’y faire ériger des logements abordables, le cas échéant par des acteurs tiers, ce qui réduirait les incidences financières de façon substantielle.

Les conventions de cession relatives aux logements abordables avec leur quote-part de fonds correspondante doivent contenir au moins les coûts de réalisation, les plans de réalisation des logements abordables ainsi qu’un cahier des charges définissant leur niveau de finition et d’équipement.

Ceci offre une certaine transparence au bénéfice des acquéreurs, mais aussi une meilleure sécurité juridique pour les contractants quant aux modalités exactes de la cession. De cette manière, les contractants se trouvent sur un pied d’égalité et disposent des mêmes informations en ce qui concerne le détail et la qualité des travaux et équipements à réaliser.

Il est également important qu’avant toute cession de logements abordables, les contractants puissent comprendre les modalités de fixation de l’indemnité de cession, qui se basent sur les informations contenues dans les plans de réalisation et dans le cahier des charges. L’aliénation de logements abordables par le biais d’une vente en état futur d’achèvement est également possible.

En contrepartie à la prédite cession de fonds, le degré d’utilisation du sol destiné exclusivement à du logement à respecter par le PAP NQ est augmenté de 10%. Le PAG ne doit pas être modifié conformément pour tenir compte de cette augmentation alors que cette modification s’opère de plein droit.

Si les parties ne s’entendent pas sur la valeur des logements abordables à céder, elles désignent chacune un expert. Si les experts sont partagés, les parties font appel à un arbitre. En cas de désaccord sur l’arbitre, celui-ci est nommé par le président du tribunal d’arrondissement du lieu des fonds concernés.

Contrepartie compensatoire pour les fonds concernés devant être cédés

L’augmentation des coefficients relatifs à l’utilisation du sol à hauteur de 10% résulte d’analyses effectuées sur base des données recueillies par l’Observatoire de l’Habitat.

En outre, la compensation est estimée sur base de projets dans lesquels le décalage entre l’acquisition du terrain et la commercialisation des logements se situait entre 24 et 36 mois. Cela signifie que la compensation est particulièrement avantageuse pour des projets où les développeurs ont acquis les fonds à un moment antérieur, et que les développeurs vont pouvoir tenir compte de la compensation pour la plupart de leurs futurs projets.

Une augmentation de la densité de construction permettra de procéder à des économies d’échelle, ce qui implique une réduction générale des coûts de réalisation par unité de surface d’habitation commercialisable. L’incidence foncière par unité de surface d’habitation sera également réduite, étant donné que le prix d’acquisition des terrains, et même de viabilisation, reste inchangé malgré l’augmentation de la densité de construction visée par la présente disposition.

Par contre, une compensation plus importante risquerait non seulement de mener vers une surcompensation de la cession des fonds destinés au logement abordable, mais de générer également des densités de constructions trop importantes et non compatibles avec le tissus urbains et ruraux limitrophes auxquels doivent s’insérer les projets concernés.

Le grand avantage de cette approche est d’alléger la charge financière pesant sur la main publique en vue de l’acquisition des fonds réservés aux logements abordables tout en garantissant à l’initiateur d’un PAP NQ que ses droits ayant trait à la propriété privée soient sauvegardés.

Dernière mise à jour