Ziel des sogenannten Baulandvertrag-Gesetzesentwurfes ist es, einerseits das Angebot an verfügbaren Flächen zu erhöhen um die Schaffung von Wohnraum zu beschleunigen, und andererseits die Grundstückspekulation und die maßlose Entwicklung der Immobilienpreise so weit wie möglich einzudämmen.
Die Rolle der kommunalen Planung im Wohnungsbau
Das geänderte Gesetz vom 19. Juli 2004 zur kommunalen Planung und Stadtentwicklung spielt eine wesentliche Rolle um den aktuellen Wohnungsmangel angehen zu können, da es die städtebauliche Planung und Entwicklung der Gemeinden regelt.
Diese Gesetzgebung bestimmt das Baupotential in den verschiedenen Gemeinden, unter Rücksichtnahme der Vorrechte, die die kommunale Selbstverwaltung den kommunalen Entscheidungsträgern in diesem Bereich gewährt. Dies ist eine wesentliche Voraussetzung für die Entwicklung neuer Wohngebiete.
Die gesamte künftige Entwicklung der Gemeinde wird letztlich im allgemeinen Entwicklungsplan (PAG), der das gesamte Gemeindegebiet umfasst, bestimmt.
Von der "Negativplanung" zur "Positivplanung"
Heutzutage hängt die tatsächliche Umsetzung eines Bauvorhabens nach der Festlegung der Flächennutzungsrechte im PAG ganz vom Willen der Eigentümer ab.
Der PAG sieht derzeit nämlich keine verbindlichen Fristen vor, innerhalb derer die Eigentümer mit dem Bau beginnen müssen. Infolgedessen bleiben als Bauland ausgewiesene Flächen häufig ungenutzt.
Außerdem geben die kommunalen Entscheidungsträger derzeit Grundstücke als Bauland frei, ohne die tatsächlichen Planungsabsichten der betroffenen Eigentümer zu kennen. Ihre Entscheidungen beruhen daher häufig einzig darauf, dass die Urbanisierung dem allgemeinen Interesse dienen würde, ohne dass es eine Garantie dafür gibt, dass die Urbanisierung und die Schaffung von Wohnraum innerhalb eines bestimmten Zeitraums auch tatsächlich stattfinden wird.
Diese Umsetzung der kommunalen Planung ohne Beteiligung der betroffenen Eigentümer, die so genannte Negativplanung, steht im Gegensatz zur kooperativen Planung, auch Positivplanung genannt, welche die Eigentümer zur aktiven Beteiligung an der Stadtentwicklung anregt.
Der Baulandvertrag
Der Baulandvertrag zielt darauf ab, die Erschließung von Bauland und den tatsächlichen Bau von Wohnungen zu beschleunigen, indem Fristen für die Arbeiten festgelegt werden.
Für den Fall, dass die Eigentümer ihre Grundstücke nicht innerhalb der im PAG festgelegten Fristen erschließen oder bebauen, sind Sanktionen vorgesehen. Wenn sie nicht innerhalb der jeweils festgelegten Frist mit dem Bau von Wohnungen beginnen, kann für mindestens 6 Jahre nicht mehr auf dem Grundstück gebaut werden. Die Nicht-Einhaltung der Fristen hat daher einen erheblichen Einfluss auf den Wert des Grundstückes.
Die jeweiligen Fristen des Baulandvertrages werden direkt im PAG festgeschrieben. Dies hat den Vorteil, dass der Mechanismus transparenter wird, da die neuen Regelungen im PAG, einer für alle zugänglichen Gemeindeverordnung, festgelegt werden.
Vereinfachung der Verfahren
Derzeit dauert das Verfahren zur Änderung eines PAG etwa 12 Monate.
Im Sinne der Vereinfachung der Verfahren, und um den Gemeinden die Möglichkeit zu geben, die Fristen an die Gegebenheiten vor Ort anzupassen und im PAG festzuhalten, sieht der Gesetzesentwurf die Einführung eines vereinfachten Verfahrens für die punktuellen Änderungen des PAG vor, nach dem Vorbild des durch das sogenannte „Omnibus“-Gesetz eingeführten vereinfachten Verfahrens für die punktuelle Änderung der Teilbebauungspläne für neue Stadtteile (PAP NQ).
Auf diese Weise könnte die Dauer des Verfahrens zur Änderung des PAG auf 7 Monate verkürzt werden, wodurch das Angebot an verfügbaren Grundstücken beschleunigt wird, was wiederrum zur Schaffung von Wohnraum, einschließlich erschwinglichem Wohnraum, führt.
Ministerielle Flurbereinigung
Der Gesetzesentwurf sieht auch die Einführung eines Mechanismus für die ministerielle Flurbereinigung vor.
Die Flurbereinigung kann als Umgruppierung und Neuverteilung von Grundstücken verstanden werden, um die bestehenden Parzellen so umzugestalten, dass sie mit den im PAP festgelegten Baugrundstücken übereinstimmen.
Die Praxis hat gezeigt, dass die von einem PAP erfassten Grundstücke häufig eine komplexe Parzellenstruktur aufweisen und sich im Besitz einer Vielzahl von Eigentümern befinden, was die Schaffung neuer Wohngebiete häufig blockieren kann.
Die Einführung einer neuen Möglichkeit der Flurbereinigung wird diesem Problem abhelfen.
Wenn einige der Eigentümer mit einem Bauprojekt nicht einverstanden sind, kann die Umverteilung dennoch über die ministerielle Flurbereinigung durchgesetzt werden.
So kann der Minister für innere Angelegenheiten auf Antrag des Schöffenrates oder eines oder mehrerer Eigentümer die Parzellen umgestalten, um sie mit den Vorschriften des PAP in Einklang zu bringen.
Die Parzellen jener unwilligen Eigentümer, die für eine planmäßige und zügige Ausführung des PAPs erforderlich sind, können künftig verlagert und so in eine spätere Phase der Entwicklung verschoben werden. Im Gegensatz zur derzeitigen Regelung, die es einem einzigen widerstrebenden Eigentümer ermöglicht, die gesamte Stadtentwicklung zu blockieren, wird dieses neue Instrument die Umsetzung jener PAP ermöglichen, die aktuell dadurch blockiert werden.
Die ministerielle Flurbereinigung wird es somit ermöglichen, neue Wohnviertel auch bei Uneinigkeit zwischen einzelnen Personen zu verwirklichen, so dass Projekte nicht über Jahre oder gar Jahrzehnte hinweg blockiert werden können.